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Förderpraxis des sozialen Wohnungsbaus
Untersuchung der praktizierten Förderung und Analyse ihrer Effizienz
Behring, Karin | Kirchner, Joachim | Ulbrich, Rudi
Schriftenreihe des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung, Vol. 145
(1998)
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Abstract
Das mit diesem Buch publizierte Forschungsprojekt wurde in Kooperation zwischen Mitarbeitern des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung München (Karin Behring) und des Instituts Wohnen und Umwelt Darmstadt (Joachim Kirchner und Rudi Ulbrich) im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau in den Jahren 1996 und 1997 durchgeführt.Das Forschungsprojekt verfolgt zwei Ziele: eine bundesweite Darstellung der Förderpraxis der Länder und eine Effizienzanalyse der vorgefundenen Förderung. Zur Darstellung der Förderpraxis wurden einerseits die Länderrichtlinien zum sozialen Wohnungsbau ausgewertet und andererseits die dortigen Angaben durch umfangreiche Gespräche mit Vertretern ausgewählter Länder, Kommunen und Investoren ergänzt. Die Effizienzanalyse beschränkt sich auf den sozialen Mietwohnungsbau und ist aus drei verschiedenen Analyseteilen zusammengesetzt:- einer Bestimmung der Förderungshöhe, die bei gegebener Mietpreis- und Belegungsbindung aus betriebswirtschaftlicher Sicht ausreichend ist,- der Berechnung der aus der Zahlungsbereitschaft der Haushalte resultierenden angemessenen Miethöhe,- der Ermittlung der Versorgungseffekte für bedürftige Haushalte, die bei unterschiedlicher Zielgruppenbestimmung und Bindungsdauer zu erwarten sind.Durch eine Zusammenführung der Analyseschritte konnte die Frage beantwortet werden, welche Zielgruppenbestimmung und Bindungsdauer bei gegebenem Budget die höchsten Versorgungseffekte erzielt, wenn Mieten und Förderungshöhe effizient festgelegt werden.Das Ergebnis der Kosten-Wirksamkeits-Analyse zeigt nur in wohnungsbaukonjunkturellen Abschwungphasen, und dann auch nur, wenn es zu keinerlei Verdrängungsprozessen kommt, einen kleinen Vorteil der Förderung mit weiten Bindungen vor der mit engen Bindungen. Schon bei relativ geringfügiger Verdrängung ist die Förderung mit engen Bindungen dagegen vorteilhafter als die mit weiten, und das gilt unabhängig von der konjunkturellen Situation. Insoweit kann sowohl in der Abschwung- wie in der Aufschwungphase eine Förderung mit engen Bindungen (z. B. Einkommen unter § 25 II. WoBauG), sofern sie bezüglich der Förder- und Miethöhe effizient gestaltet ist, empfohlen werden.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | V | ||
| Inhaltsübersicht | VII | ||
| Zusammenfassung | IX | ||
| Inhaltsverzeichnis des Gesamtsberichts | XLV | ||
| 1. Fragestellungen der Untersuchung | 3 | ||
| Teil A: Auswertung der Förderungsrichtlinien | 7 | ||
| 2. Einleitung | 9 | ||
| 3. Vergleich der Länderrichtlinien | 10 | ||
| 3.1 Förderung des Mietwohnungsbaus | 10 | ||
| 3.1.1 Erster Förderungsweg | 12 | ||
| 3.1.2 Zweiter Förderungsweg | 19 | ||
| 3.1.3 Vereinbarte Förderung | 20 | ||
| 3.1.4 Einkommensorientierte Förderung | 33 | ||
| 3.2 Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums | 40 | ||
| 3.2.1 Erster Förderungsweg | 41 | ||
| 3.2.2 Zweiter Förderungsweg | 45 | ||
| 3.2.3 Vereinbarte Förderung | 49 | ||
| 3.2.4 Förderung nach Landesrecht | 54 | ||
| Teil B: Auswertung der Experteninterviews | 63 | ||
| 4. Vorbemerkungen | 63 | ||
| 5. Förderpraxis in Baden-Württemberg | 65 | ||
| 5.1 Wohnungsmarkt und Wohnungsversorgung | 65 | ||
| 5.2 Wohnungspolitische Ziele, Gewichtung und Ausgestaltung der Förderungswege | 68 | ||
| 5.3 Ermittlung der Förderungshöhe | 78 | ||
| 5.4 Akzeptanz der Förderung | 80 | ||
| 5.5 Bewilligungsverfahren und Kosteneinsparungen | 84 | ||
| 5.6 Regionale Verteilung der Fördermittel | 88 | ||
| 5.7 Wirkungen der Förderung im Wohnungsmarkt | 89 | ||
| 6. Förderpraxis in Nordrhein-Westfalen | 91 | ||
| 6.1 Wohnungsmarkt und Wohnungsversorgung | 91 | ||
| 6.2 Wohnungspolitische Ziele, Gewichtung und Ausgestaltung der Förderungswege | 97 | ||
| 6.3 Anfangsmieten und Mieterhöhungen | 106 | ||
| 6.4 Ermittlung der Förderungshöhe | 107 | ||
| 6.5 Akzeptanz der Förderung | 114 | ||
| 6.6 Bewilligungsverfahren | 119 | ||
| 6.7 Regionale Verteilung der Fördermittel | 121 | ||
| 6.8 Wirkungen der Förderung im Wohnungsmarkt | 122 | ||
| 7. Förderpraxis in Schleswig-Holstein | 123 | ||
| 7.1 Wohnungsmarkt und Wohnungsversorgung | 124 | ||
| 7.2 Wohnungspolitische Ziele | 126 | ||
| 7.3 Gewichte und Ausgestaltung der Förderungswege | 127 | ||
| 7.4 Ermittlung und Beurteilung der Förderungshöhe | 135 | ||
| 7.5 Akzeptanz der Förderung | 140 | ||
| 7.6 Regionale Verteilung der Mittel und Bewilligungsverfahren | 141 | ||
| 7.7 Wirkungen der Förderung im Wohnungsmarkt | 143 | ||
| 8. Förderpraxis in Thüringen | 144 | ||
| 8.1 Wohnungsmarktlage | 145 | ||
| 8.2 Wohnungspolitische Ziele von Land und Kommunen | 149 | ||
| 8.3 Förderungswege und ihre Ausgestaltung | 152 | ||
| 8.4 Bewilligungsverfahren und Förderhöhen | 155 | ||
| 8.5 Akzeptanz der Förderung | 158 | ||
| 8.6 Regionale Verteilung der Mittel | 162 | ||
| 8.7 Wirkungen der Förderung im Wohnungsmarkt | 164 | ||
| 9. Investitionsmotive und erwartete Mindestrendite | 165 | ||
| Teil C: Effizienzanalyse | 169 | ||
| 10. Einleitung | 171 | ||
| 11. Betriebswirtschaftliche Effizienz | 174 | ||
| 11.1 Untersuchungskonzept | 174 | ||
| 11.1.1 Untersuchungsziele | 174 | ||
| 11.1.2 Datenbasis | 174 | ||
| 11.1.3 Beurteilung der Förderhöhe | 175 | ||
| 11.1.4 Beurteilung der Verfahren zur Festlegung der Förderung | 177 | ||
| 11.2 Vorgehensweise und Annahmen | 178 | ||
| 11.2.1 Förderhöhe | 178 | ||
| 11.2.2 Nachteile aus der Mietpreisbindung | 179 | ||
| 11.2.3 Steuernachteile | 181 | ||
| 11.2.4 Fördervorteile | 182 | ||
| 11.2.5 Rendite bei freifinanzierter Durchführung | 183 | ||
| 11.3 Ergebnisse zur effizienten Förderhöhe | 183 | ||
| 11.3.1 Vergleich der Fördervorteile vor Steuern | 188 | ||
| 11.3.2 Nettorenditen bei freifinanzierter Durchführung | 191 | ||
| 11.3.3 Steuernachteile geförderter Maßnahmen | 193 | ||
| 11.3.4 Vergleich der Fördervorteile nach Steuern und effiziente Förderhöhe | 199 | ||
| 11.3.5 Einsparmöglichkeiten | 204 | ||
| 11.3.6 Einschränkungen der Aussagefähigkeit der Ergebnisse | 209 | ||
| 11.4 Verfahren zur Festlegung des Förderungsumfangs | 210 | ||
| 12. Zahlungsbereitschaft als Maßstab für die Festlegung der Sozialmieten | 216 | ||
| 12.1 Abschätzung der Belegungsstrukturen im sozialen Wohnungsbau | 216 | ||
| 12.2 Konzeptionelle Überlegungen | 222 | ||
| 12.3 Ermittlung der Vergleichsmieten als Indikator für Wohnungsqualitäten | 223 | ||
| 12.3.1 Berechnungsverfahren | 223 | ||
| 12.3.2 Einige Ergebnisse | 231 | ||
| 12.4 Ermittlung der Zahlungsbereitschaft | 242 | ||
| 12.4.1 Berechnungsverfahren | 242 | ||
| 12.4.2 Zahlungsbereitschaft und zugemutete Miete | 251 | ||
| 12.4.3 Illustration der Vorgehensweise an einem Beispiel | 260 | ||
| 12.4.4 Übertragung zeitpunktbezogener Ergebnisse in Verlaufsanalysen | 269 | ||
| 12.5 Abschöpfung von Mietvorteilen nach der Zahlungsbereitschaft | 270 | ||
| 12.5.1 Abschöpfungsmöglichkeiten in den Untersuchungsgemeinden | 270 | ||
| 12.5.2 Vergleich mit Fehlbelegungsabgabe und einkommensorientierter Förderung | 278 | ||
| 12.6 Auswirkungen auf die Mietbelastung wohnberechtigter Haushalte | 282 | ||
| 13. Versorgungseffekte über Angebotsausweitung | 287 | ||
| 13.1 Zielsetzung, Datenlage und Vorgehensweise | 288 | ||
| 13.1.1 Zielsetzung | 288 | ||
| 13.1.2 Material- und Datenlage | 290 | ||
| 13.1.3 Vorgehensweise | 293 | ||
| 13.2 Angebotserweiterung durch den Sozialwohnungsneubau | 295 | ||
| 13.2.1 Entwicklung der Belegung in neugebauten Sozialwohnungen | 295 | ||
| 13.2.2 Indirekte Angebotserweiterung durch den Sozialwohnungsneubau | 297 | ||
| 13.3 Verdrängung des freifinanzierten Mietwohnungsneubaus | 305 | ||
| 13.3.1 Mikroökonomischer Ansatz | 306 | ||
| 13.3.2 Theorie der Subventionen/Mitnahmeeffekte | 310 | ||
| 13.3.3 Konjunkturelle Einflüsse auf Mitnahmeeffekte | 312 | ||
| 13.3.4 Mitnahmeeffekte nach Konjunkturlagen und Investorengruppen | 313 | ||
| 13.3.5 Mitnahmeeffekte nach Konjunkturlagen, Investoren und Förderungswegen | 316 | ||
| 13.4 Durch Verdrängung verminderte Versorgung berechtigter Haushalte | 319 | ||
| 14. Kosten-Wirksamkeits-Analyse | 323 | ||
| 15. Empfehlungen | 332 | ||
| 15.1 Zielgruppenbestimmung, Bindungsart und Bindungsdauer | 332 | ||
| 15.2 Verfahren zur Festlegung der Förderung und effiziente Förderhöhe | 334 | ||
| 15.3 Zahlungsbereitschaft und Sozialmiete | 337 | ||
| Literaturverzeichnis | 341 | ||
| Anhang: Förderungsprogramme der Bundesländer in Tabellenform | 343 |