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Schmid, C. (2009). Die Rechtsstellung des Verbrauchers bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen (»Schrottimmobilien«). Duncker & Humblot. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53002-1
Schmid, Christian. Die Rechtsstellung des Verbrauchers bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen (»Schrottimmobilien«). Duncker & Humblot, 2009. Book. https://doi.org/10.3790/978-3-428-53002-1
Schmid, C (2009): Die Rechtsstellung des Verbrauchers bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen (»Schrottimmobilien«), Duncker & Humblot, [online] https://doi.org/10.3790/978-3-428-53002-1
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Die Rechtsstellung des Verbrauchers bei Mängeln fremdfinanzierter Immobilienkapitalanlagen (»Schrottimmobilien«)
Schriften zum Bürgerlichen Recht, Vol. 387
(2009)
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Abstract
Die Problematik der "Schrottimmobilien" beschäftigt in den letzten Jahren zunehmend Rechtsprechung und Wissenschaft. Es handelt sich hierbei um Immobilieninvestitionen, die professionelle Vermittler unter falschen Versprechungen und gleichzeitigem Abschluss eines Kreditvertrages an wirtschaftlich unbedarfte Verbraucher verkaufen. Scheitert - wie meist - das Projekt später, so stellt sich die Frage, ob, wie und von wem der Verbraucher verlangen kann, die durch arglistige Täuschung entstandenen Schäden ersetzt zu bekommen und ob der ausgereichte Kredit an die Bank zurückgezahlt werden muss.Christian Schmid analysiert die aus den Täuschungen resultierenden Rechte des Verbrauchers gegenüber den Vermittlern, den Initiatoren der Projekte und den beteiligten Banken. Die umfangreiche Rechtsprechung und Literatur wird gründlich untersucht und eingehender Kritik unterzogen. Der Autor befürwortet im Ergebnis eine umfassendere Verantwortlichkeit der Banken.
Table of Contents
| Section Title | Page | Action | Price |
|---|---|---|---|
| Vorwort | 7 | ||
| Inhaltsverzeichnis | 9 | ||
| Einführung | 17 | ||
| I. Die Sachverhalte der „Schrottimmobilien“-Fälle | 17 | ||
| II. Gegenstand und Verlauf der Untersuchung | 22 | ||
| A. Die mängelbehaftete Immobilienkapitalanlage und ihre Finanzierung | 25 | ||
| I. Die finanzierte Immobilieninvestition | 25 | ||
| 1. Beteiligung an einem Fonds | 25 | ||
| a) Formen | 26 | ||
| b) Sonderrecht der Publikumsgesellschaften | 29 | ||
| c) Vertragsschluss | 33 | ||
| d) Treuhandkonstruktionen | 37 | ||
| 2. Erwerb einer Wohnung | 39 | ||
| a) Unterschiedliche Modelle | 39 | ||
| aa) Bauherrenmodell | 40 | ||
| bb) Bauträgermodell | 40 | ||
| cc) Erwerbermodell | 41 | ||
| dd) Behandelte Fälle | 41 | ||
| b) Treuhandkonstruktionen | 42 | ||
| 3. Steuerliche Behandlung | 43 | ||
| a) Steuerliche Vorteilhaftigkeit von Verlusten | 43 | ||
| aa) Einkünfte aus Gewerbebetrieb | 44 | ||
| bb) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | 47 | ||
| cc) Berücksichtigung von Aufwendungen | 49 | ||
| b) Grenzen der Anrechenbarkeit | 51 | ||
| c) Die steuerliche Sinnhaftigkeit der Fremdfinanzierung der Investition | 55 | ||
| d) Ergebnis | 57 | ||
| 4. Finanzierung des Kapitals für die Immobilieninvestition | 59 | ||
| 5. Die Vermittlung der finanzierten Immobilieninvestition | 64 | ||
| a) Der Vertrieb | 65 | ||
| b) Das vertriebene „Paket“ | 69 | ||
| 6. Zusammenfassung | 72 | ||
| II. Gründe des Scheiterns des Immobilienprojektes | 75 | ||
| 1. Mängel bezüglich des Projektes | 76 | ||
| a) Niedrige Mietzinserträge | 76 | ||
| b) Überhöhte Anschaffungs- und Herstellungskosten | 77 | ||
| c) Sonstige Mängel | 79 | ||
| 2. Mängel bezüglich der wirtschaftlichen Durchführbarkeit | 79 | ||
| a) Innenprovisionen | 79 | ||
| b) Sonstige „weiche“ Kosten | 82 | ||
| c) Wertlose Mietgarantien | 82 | ||
| d) Verflechtungen zwischen den Beteiligten | 84 | ||
| III. Ergebnis | 86 | ||
| B. Rechte des Verbrauchers hinsichtlich der Immobilienkapitalanlage | 88 | ||
| I. Beendigung der Investition | 88 | ||
| 1. Anfechtbarkeit der Erklärung | 88 | ||
| a) Täuschung | 89 | ||
| b) Kausalität | 92 | ||
| c) Arglist | 93 | ||
| d) Kein Dritter im Sinn des § 123 II BGB | 96 | ||
| e) Weitere Voraussetzungen, insbesondere die Anfechtungsfrist | 98 | ||
| 2. Rechtsfolgen bei einem Wohnungskauf | 99 | ||
| a) Rückabwicklung des Kaufvertrages | 99 | ||
| b) Besonderheit bei Einschaltung eines Treuhänders | 100 | ||
| 3. Rechtsfolgen bei einer Gesellschaftsbeteiligung | 101 | ||
| a) Lehre von der fehlerhaften Gesellschaft | 102 | ||
| aa) Grundlagen | 103 | ||
| (1) Entwicklung durch die Rechtsprechung | 103 | ||
| (2) Dogmatische Begründungsansätze | 105 | ||
| (a) Konzeption der faktischen Gesellschaft | 105 | ||
| (b) „Gesetzestreue“ Ansichten | 106 | ||
| (c) Beschränkung der Nichtigkeitsfolgen | 107 | ||
| (d) Doppelnatur der Gesellschaft als Schuldverhältnis und Organisation | 107 | ||
| bb) Tatbestandsvoraussetzungen | 109 | ||
| (1) Fehlerhafter Gesellschaftsvertrag | 109 | ||
| (2) Vollzug | 110 | ||
| (3) Kein Vorrang sonstiger schutzwürdiger Interessen | 112 | ||
| (a) Anerkannte schutzwürdige Interessen | 112 | ||
| (b) Verbrauchereigenschaft als Ausnahme? | 114 | ||
| b) Wirkung der Lehre von der fehlerhaften Gesellschaft | 117 | ||
| aa) Anerkennung der Gesellschaft | 118 | ||
| bb) Beendigung der Mitgliedschaft durch außerordentliche Kündigung | 118 | ||
| cc) Durchführung des Ausscheidens | 121 | ||
| 4. Zusammenfassung | 125 | ||
| II. Schadensersatzansprüche | 126 | ||
| 1. Schadensersatzansprüche gegen die Fondsgesellschaft | 126 | ||
| 2. Schadensersatzansprüche gegen die Gesellschafter | 129 | ||
| 3. Schadensersatzansprüche gegen die Projektinitiatoren | 131 | ||
| a) Allgemeine zivilrechtliche Prospekthaftung („im engeren Sinne“) | 131 | ||
| b) Verhandlungsverschulden | 134 | ||
| c) Schadensersatzpflicht aus § 823 II BGB in Verbindung mit §§ 263, 264a StGB | 137 | ||
| d) Gesetzliche Prospekthaftung bei Fondsbeteiligung | 139 | ||
| 4. Schadensersatzansprüche gegen die Vermittler der Immobilieninvestition | 141 | ||
| a) Pflichtverletzung eines Anlagevermittlungsvertrags | 141 | ||
| b) Vertretereigenhaftung (Prospekthaftung „im weiteren Sinne“) | 142 | ||
| c) Schadensersatzpflicht aus § 823 II BGB in Verbindung mit § 263 StGB | 143 | ||
| 5. Erfolgsaussichten der Schadensersatzansprüche | 143 | ||
| III. Ergebnis | 143 | ||
| C. Der Einwendungsdurchgriff hinsichtlich der Gesellschaftsbeteiligung | 146 | ||
| I. Ausgangslage | 147 | ||
| 1. Grundproblematik des Einwendungsdurchgriffs | 147 | ||
| a) Entstehung des Einwendungsdurchgriffs | 147 | ||
| b) Die dem Einwendungsdurchgriff zugrunde liegende Wertung | 149 | ||
| 2. Übertragbarkeit auf die finanzierte Fondsbeteiligung | 156 | ||
| II. Das Vorliegen eines verbundenen Geschäfts | 157 | ||
| 1. Ausschluss des Einwendungsdurchgriffs durch §§ 3 II Nr. 2 VerbrKrG, 358 III 3 BGB | 157 | ||
| a) Entwicklung der Rechtsprechung | 160 | ||
| aa) Ansicht des II. Zivilsenats | 160 | ||
| bb) Ansicht des XI. Zivilsenats | 161 | ||
| b) Beurteilung im Schrifttum | 163 | ||
| c) Bestimmung der Reichweite des § 3 II Nr. 2 VerbrKrG | 166 | ||
| aa) Wortlaut | 166 | ||
| bb) Systematik | 168 | ||
| cc) Historische Auslegung | 169 | ||
| dd) Teleologische Auslegung | 173 | ||
| d) Zusammenfassung | 176 | ||
| 2. Tatbestandliche Voraussetzungen eines verbundenen Geschäftes | 176 | ||
| a) Finanzierungsfunktion des Darlehens für den Gesellschaftsbeitritt | 177 | ||
| aa) Gesellschaftereinlage als „andere Leistung“ | 178 | ||
| bb) Keine entgegenstehende Besonderheit des Gesellschaftsbeitritts | 179 | ||
| cc) Darlehen dient der Finanzierung der Gesellschaftereinlage | 182 | ||
| b) Wirtschaftliche Einheit | 182 | ||
| aa) Darlehensgeber bedient sich der Mitwirkung des Verkäufers | 184 | ||
| bb) Weitere Verbindungselemente | 186 | ||
| 3. Zwischenergebnis | 186 | ||
| III. Der Durchgriff der Einwendung | 187 | ||
| 1. Taugliche Einwendung | 187 | ||
| a) Hypothetische Betrachtung | 188 | ||
| b) Kündigung der Gesellschaftsbeteiligung als Einwendung | 189 | ||
| 2. Geltendmachung der Einwendung | 192 | ||
| a) Akzessorietätsgrundsatz | 192 | ||
| b) Kreditgeber als Adressat der Einwendung | 193 | ||
| aa) Ansatz der Rechtsprechung | 194 | ||
| bb) Reaktion der Literatur | 195 | ||
| cc) Vergleich zur Regelung des § 358 II 3 BGB | 196 | ||
| dd) Begründung aus der Verbundenheit der Geschäfte | 198 | ||
| ee) Keine Beschränkung auf den Gesellschaftsbeitritt | 202 | ||
| ff) Zusammenfassung | 204 | ||
| 3. Rechtsfolge des Einwendungsdurchgriffs | 205 | ||
| a) Grundmodell der Abwicklung anhand von Wandlung/Rücktritt | 205 | ||
| aa) Abwicklungsgegner | 206 | ||
| bb) Zinsen und Finanzierungskosten | 208 | ||
| b) Abwicklung bei der finanzierten Fondsbeteiligung | 213 | ||
| IV. Der Einwendungsdurchgriff hinsichtlich der Schadensersatzansprüche gegen die Fondsbetreiber und Initiatoren | 215 | ||
| 1. Ansatz des II. Zivilsenats | 215 | ||
| 2. Vereinbarkeit mit den Normvorgaben | 216 | ||
| 3. Rechtspolitisches Ziel der Rechtsprechung des II. Zivilsenats | 219 | ||
| V. Ergebnis | 222 | ||
| D. Der Rückforderungsdurchgriff | 225 | ||
| I. Rückforderung von Leistungen auf das Darlehen | 226 | ||
| 1. Die Anspruchsgrundlage für einen Rückforderungsdurchgriff | 226 | ||
| a) Das Vorliegen einer gesetzlichen Regelung als Ausgangspunkt | 226 | ||
| aa) Einheitstheorien | 227 | ||
| bb) Lehre von der Zweckverfehlung | 228 | ||
| cc) Analoge Anwendung des § 139 BGB | 229 | ||
| dd) Rückforderung aufgrund von § 242 BGB | 229 | ||
| ee) Wegfall der Geschäftsgrundlage | 229 | ||
| b) Rückzahlung geleisteter Raten nach § 813 I 1 BGB | 231 | ||
| c) Analogie zu Widerrufsvorschriften | 234 | ||
| d) Ablehnung eines Rückforderungsdurchgriffs | 237 | ||
| 2. Zwischenergebnis | 238 | ||
| II. Analogie zu den Widerrufsvorschriften | 238 | ||
| 1. Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke | 239 | ||
| a) Die Gesetzgebungsgeschichte | 239 | ||
| aa) Regelungsversuch vor § 9 VerbrKrG | 239 | ||
| bb) Entstehung des § 9 VerbrKrG | 240 | ||
| cc) Eingliederung in das BGB in den §§ 358 f. BGB | 241 | ||
| b) Deutung der Gesetzgebungsgeschichte | 241 | ||
| c) Zusammenfassung | 243 | ||
| 2. Die Vergleichbarkeit zur Interessenlage beim Widerruf | 243 | ||
| a) Die Interessenlage beim Widerruf | 244 | ||
| aa) Die Funktionsweise des Rückforderungsdurchgriffs beim Widerruf | 244 | ||
| bb) Die dem Rückforderungsdurchgriff beim Widerruf zugrunde liegende Wertung | 246 | ||
| cc) Übertragung auf den Fall des Einwendungsdurchgriffs | 253 | ||
| b) Möglichkeit einer Differenzierung aufgrund der Vielgestaltigkeit der Einwendungen | 255 | ||
| c) Der Einwand der Besserstellung des Verbrauchers | 257 | ||
| d) Der Einwand der Schlechterstellung des Verbrauchers | 258 | ||
| e) Praktische Auswirkung der analogen Anwendung | 261 | ||
| f) Zusammenfassung | 267 | ||
| 3. Zwischenergebnis | 269 | ||
| III. Durchgriff von Schadensersatzansprüchen gegen Dritte auf den Kreditgeber | 270 | ||
| IV. Ergebnis | 272 | ||
| E. Haftung aus zugerechnetem Verschulden | 274 | ||
| I. Zurechnung des Vermittlers als Voraussetzung | 275 | ||
| II. Beschränkung der Zurechnung | 278 | ||
| 1. Die Pflichtenkreistheorie der Rechtsprechung | 279 | ||
| 2. Meinungsbild in der Literatur | 282 | ||
| a) Zustimmung | 282 | ||
| b) Kritik | 284 | ||
| 3. Einschränkung der Pflichtenkreistheorie | 286 | ||
| a) Ansatz der Rechtsprechung | 286 | ||
| b) Reaktion der Literatur | 290 | ||
| 4. Beurteilung der Pflichtenkreistheorie und ihrer Durchbrechung | 293 | ||
| a) Differenzierung anhand der Verbundvorschriften | 294 | ||
| b) Differenzierung anhand der Willensrichtung des Erfüllungsgehilfen | 296 | ||
| c) Der Tatbestand des § 278 BGB | 299 | ||
| aa) Schuldverhältnis | 299 | ||
| bb) Verbindlichkeit | 299 | ||
| cc) Einschaltung des Gehilfen | 303 | ||
| dd) Notwendigkeit der Beschränkung der Zurechnung | 305 | ||
| d) Das Kriterium für die Beschränkung der Zurechnung | 307 | ||
| aa) Das Kriterium der Rechtsprechung | 307 | ||
| bb) Das Kriterium der divergierenden Literatur | 314 | ||
| cc) Die Übertragung der Nebenpflicht als Kriterium | 316 | ||
| e) Übertragung auf die finanzierten Immobilienkapitalanlagen | 323 | ||
| 5. Zwischenergebnis | 326 | ||
| III. Rechte des Verbrauchers | 328 | ||
| 1. Anfechtungsmöglichkeit | 328 | ||
| a) Täuschung | 328 | ||
| b) Kausalität | 330 | ||
| c) Arglist | 332 | ||
| d) Anfechtungsfrist, -gegner und -erklärung | 332 | ||
| e) Rückabwicklung | 334 | ||
| 2. Schadensersatzanspruch | 335 | ||
| a) Pflichtverletzung | 336 | ||
| b) Verschulden | 336 | ||
| c) Kausal herbeigeführter Schaden | 338 | ||
| aa) Schaden | 339 | ||
| bb) Beweislast | 342 | ||
| 3. Zwischenergebnis | 344 | ||
| IV. Ergebnis | 345 | ||
| F. Haftung aus Aufklärungspflichtverletzung | 347 | ||
| I. Aufklärungspflichten des finanzierenden Kreditinstituts hinsichtlich des finanzierten Vorhabens | 348 | ||
| 1. Grundsatz der rollenbedingten Verantwortlichkeit | 348 | ||
| 2. Anerkannte Aufklärungspflichten | 350 | ||
| a) Überschreitung der Kreditgeberrolle | 350 | ||
| b) Interessenkollision | 351 | ||
| c) Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes | 352 | ||
| d) Konkreter Wissensvorsprung der Bank | 353 | ||
| II. Sonderfall „Institutionalisiertes Zusammenwirken“ | 355 | ||
| 1. Beweiserleichterung für die Fallgruppe Wissensvorsprung | 355 | ||
| 2. Reaktionen der Literatur | 358 | ||
| 3. Beurteilung der Beweiserleichterung | 362 | ||
| a) Erneut: Differenzierung anhand der Verbundvorschriften | 362 | ||
| b) Arglistige Täuschung als einziger Anwendungsfall? | 364 | ||
| c) Die einzelnen Tatbestandsmerkmale | 365 | ||
| aa) Institutionalisiertes Zusammenwirken | 365 | ||
| bb) Gleichzeitigkeit der Vertragsangebote | 369 | ||
| cc) Evidenz der Unrichtigkeit der Angaben | 370 | ||
| d) Rechtsfolge | 371 | ||
| e) Zusammenfassung | 377 | ||
| III. Berücksichtigung der Sondersituation in Form einer Aufklärungspflicht der Bank | 378 | ||
| 1. Strukturelle Besonderheit der behandelten finanzierten Immobilienanlagegeschäfte | 378 | ||
| 2. Der Vertragszweck und seine drohende Vereitelung | 381 | ||
| 3. Voraussetzungen der Aufklärungspflicht | 384 | ||
| a) Kenntnis des Vertragszwecks | 384 | ||
| b) Kenntnis von der möglichen Zweckvereitelung | 385 | ||
| c) Verkehrsauffassung | 389 | ||
| 4. Zwischenergebnis | 389 | ||
| IV. Rechte des Verbrauchers | 390 | ||
| 1. Schadensersatzanspruch | 390 | ||
| 2. Kausal herbeigeführter Schaden | 391 | ||
| V. Ergebnis | 392 | ||
| Zusammenfassung in Thesen | 395 | ||
| Abschnitt A | 395 | ||
| Abschnitt B | 396 | ||
| Abschnitt C | 397 | ||
| Abschnitt D | 399 | ||
| Abschnitt E | 400 | ||
| Abschnitt F | 402 | ||
| Literaturverzeichnis | 405 | ||
| Sachwortverzeichnis | 431 |